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マンション売買。基本知識

 

自宅を売却時の必要書類一覧を解説

 

マンション査定をする不動産屋さん

 

自宅を売却時の必要書類については、不動産会社の担当者の指示に従っていれば良いのでそれほど気にする必要はありません。

 

しかし、スムーズな売却を決めるためにも、あらかじめ自分で用意しておくことが理想です。

 

登記簿謄本、登記済権利証、固定資産税納税通知書、実印・印鑑登録証明書、付帯設備および物件状況確認書など、用意する書類は多いです。

 

固定資産税納税通知書や売買契約書などは、所有者であれば持っているはずの書類です。

 

すでに持っている書類については確認をしておくだけでよいでしょう。登記簿謄本や土地測量図は法務局が発行しているものなので、あらかじめ請求をしておく必要があります。

 

住宅ローンが残っている場合にはローン残高証明書を金融機関から発行してもらっておきましょう。

 

印鑑証明書については、売買契約を結ぶ時に必要になるものですので、
不動産会社に相談をして査定をしてもらう段階ではまだ準備しておく必要はありません。

 

印鑑証明書は発行から3ヶ月以内のものが必要になるので、契約が決まってから準備をしましょう。

 

マンションであるか一戸建てであるかによって準備をする書類は異なってきます。

 

わからないことがあったら早めに不動産会社で相談をしておけば確実です。

 

不動産査定ではオンライン一括査定が便利※メリット・デメリット

 

不動産の一括査定を利用する人

 

不動産を手放すときには業者に買取ってもらうことになりますが、その際にはオンライン一括査定を利用すると便利に不動産売却が出来ます。

 

不動産査定は意外ことに、不動産業者毎に大きく異なる結果が出てきますが、
この見積りを一括で複数の業者に出してもらうことが出来るのです。

 

それがオンライン一括査定サービスであり、簡単でスピーディーに一括査定を実施することが可能となります。

 

その際にはメリットとデメリットが存在するので、それらについてもしっかり把握しておく必要があるので注意が必要です。

 

メリットはもちろん買取査定を高くすることが出来るという点であり、これによって次の不動産購入の資金をより潤沢にすることが出来ます。

 

デメリットは複数の業者に依頼をする以上当然なのですが、電話とメールの処理がとても面倒な点です。

 

これは想像以上に大変な作業であり、ひっきりなしにかかってくる電話に対処し続けると他のことができなくなってしまいます。

 

業者のサイトなどで電話を止めることもできるのですが、出来ないサイトがあるととても面倒になるということを知っておきましょう。

 

不動産査定を有利にするために便利なオンライン一括査定サービスですが、使い方は難しいといえるので利用するときには登録されている業者一つ一つをしっかりチェックしておくべきです。

 

 

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住宅ローン返済中でもマンションは売却できる?

 

マンションを購入したものの住宅ローンの返済が厳しくなったとき、物件の売却を検討する方もいるかもしれません。

 

そのようなときに問題となるのが、住宅ローンの返済中でも、マンションを売却できるのかという点です。

 

結論だけ言ってしまうと、住宅ローンの返済が途中だとしても、購入したマンションを売ることが可能です。

 

実際に売却を検討するのであれば、いくつか注意しなければならない点が存在しています。

 

その注意点の1つが、どのくらいの値段で売ることができるのかという点です。

 

住宅ローンが残っている状態で売却するため、販売価格が低いと、ローン残高よりも安く売ることになるかもしれません。もちろん住宅ローンの残高より高く売れるとは限りませんが、
ローンを返済する負担を減らしたいと考えているのであれば、できる限り高く売却する方法を考えることも大切です。

 

少しでも高くマンションを売るために、どのような業者を利用するのかというのもポイントの1つです。

 

マンションの売却価格は、査定を依頼する業者によっても異なることがあります。ただし査定額というのは、あくまで目安なので、
その通りの額で売れるとは限りません。査定額だけで業者を判断しないことも大切です。

 

 

マンション購入時の不動産取得税とは?

 

マンションなどの不動産物件を購入した場合、不動産取得税という税金が発生することになります。これは名前の通り不動産を取得した際に課せられる税金で
、いわゆる普通税の一種です。取得した不動産が所在し散る都道府県が購入者に対して課している道府県税のひとつであり、市町村などの自治体が毎年課している固定資産税とは異なります。

 

税金を支払うのは、購入時だけで毎年支払い続ける必要はありません。不動産の所有権の移転という事象に伴って発生する税金であり、不動産を取得したことによって生じる利益に対して課される税金ではありません。

 

このため、たった1日であっても該当の不動産を取得した場合は課税対象となりますし、所有権移転の契約が解除された場合でも、
移転した事実があれば同じように課税対象とされます。具体的な税金額はそれぞれの不動産の価値などによって異なり、定められた期日までに全額を納付する必要があります。

 

あくまでもその不動産の資産的価値を時価で判断して算出されるため、所有者と購入者との間でやり取りされた売買価格には影響を受けることはありません。

 

税金なのでもちろん納税の義務があるのですが、評価額に対する不服申し立ても多く、実際の徴収率は低めです。

 

 

 

自宅マンションを売る or貸す※どっちがいい?

 

想定外の転勤などのため、購入した自宅マンションから引っ越しをしなければならない場合に、誰も住まないマンションをただ置いていては、固定資産税等、諸々の経費の支出が必要となり、その負担は小さくありません。そこで、自宅マンションを売る、貸すなどの方法によって、負担を軽減することが考えられますが、売る場合と貸す場合、どっちが良いのでしょうか。

 

売る場合の最大のメリットは、うまくマンションが売却できた場合、高額の金銭を入手できることです。新たな自宅購入資金にもなりえます。他方で、数年後には戻る予定の場合等には、慣れ親しんだマンションを手放すのは抵抗があるでしょう。この場合には、賃貸に出して、家賃収入を稼ぐ方が良いかもしれません。

 

しかし、遠隔地に居住する場合、賃貸に出したマンションを自ら管理することは困難で、管理費を支払って管理会社に管理を依頼する必要があります。また、通常損耗等を理由として部屋の修繕が必要となった場合には、賃貸人が修繕費用を負担しなければなりません。家賃よりも、税金、管理会社の費用、修繕費といった経費が高額になり、大幅に赤字となる可能性もありますし、そうかといって、高額な家賃設定を設定しては、借り手がつかないというリスクもあります。

 

売るのか貸すのか、いずれにもメリットデメリットはあります。将来この地に戻ってくる予定の有無等、将来設計も踏まえて検討する必要があります。

 

専属専任媒介(専任媒介)一般媒介の違い

 

不動産売却において、売主と買主を仲介(媒介)してくれる不動産会社は重要な存在です。なぜなら、媒介契約の方法によって、不動産会社の営業活動も変わるからです。媒介契約には、専任媒介、専属専任媒介、一般媒介の3種類がありますが、専任媒介と専属専任媒介はほぼ同じ内容であるため、専属専任媒介と一般媒介の違いを理解しましょう。

 

専属専任媒介とは、営業活動から重要事項説明、必要書類の作成など、不動産売却に関する手続きを全て不動産会社に任せる契約を言い、契約期間は最長3ヶ月とされています。全て任せる契約であるため、複数の不動産会社と契約を結ぶ事は出来ず、売主が買主を探す事もできません。しかし、不動産会社は他の会社と競って営業活動をする必要がないため、熱心な営業活動に専念できますし、売主は週に1回以上の活動報告を受けられる事がメリットと言えます。

 

一方の一般媒介は、不動産会社に任せる点は変わりませんが、複数の不動産会社と契約できる点が異なります。契約した不動産会社は他の会社と競って営業活動をしなければならないため、営業活動が後回しにされるケースもあります。ただし、売主が買主を探す事が可能であり、さらに契約期間や報告義務も無いため、時間を掛けて買主を探したい場合に有効です。

 

 

マンション売却のコツは不動産会社選び!失敗しない選び方

 

マンション売却は不動産会社選び方で失敗するか成功するかが決まると言われています。
地域に密着した営業スタイルを持つ不動産会社を選べば、地域内でマンションを探しているお客さんが大勢いるので、売却がしやすくなると言われています。
また、大手の会社に依頼をすれば実績が多数ある、知名度が高いなどからも売却がスムーズに運びやすいとも言われています。
不動産会社にマンション売却を依頼する時には媒介契約を結ぶ必要があります。

 

媒介契約には3通りの方法がありますが、一般媒介契約は数社に売却の手伝いを依頼出来る契約スタイル、専任媒介契約や専属専任媒介契約は選んだ不動産会社のみと契約が出来るなどの違いがあります。
一般媒介契約の場合は、競合する会社も販売活動を行っていますので、他の会社が購入者を見つけてしまうと、販売活動にかけた経費を回収出来ないなど、会社によっては親身になって販売活動をして貰えないケースもあります。
但し、専任媒介契約の場合でも販売実績が少ない場合には、売却に時間を要してしまうケースもあります。
失敗しない不動産会社選びの方法としては、対象エリアでの販売実績をチェックして、経験を多く持つ不動産会社を選ぶのが良いと言われています。

 

 

マンション売却時、不動産屋とトラブル!事例を紹介!

 

 

マンション売却を不動産屋に頼む際には、事前に起こりうるトラブル事例を頭に入れておくと良いでしょう。前もってどのような対策を立てれば良いのかを知ることができるからです。

 

まず最初に注意したいトラブルは、不動産屋による購入希望者の囲い込みです。これは一般的に割と多く見られる事例ですし、そのようなことが行われていることに気づかないケースも多いものです。囲い込みとは、他の業者からの購入希望者の紹介を断るというものです。その理由として、他の業者からの紹介で売買が成立すれば、手数料が半分になってしまうからです。けれどもこの囲い込みが行われると、マンション売却が遅れる可能性が高まります。すぐに買いたいという人がいるにも関わらず、不動産屋は自分の利益を優先するためになかなか買い手をつけることができず、やがて売却金額を引き下げるという事態にもつながります。このような事態を回避するために、不動産屋には必ず他の業者からの紹介があれば報告するように念を押しておくことが大切です。また専任媒介契約は契約期間を更新しないことを前もって伝えておくと良いでしょう。業者は費やした宣伝費用を無駄にするよりは、早めの売買をするようになるからです。